Energieverbrauch runter, Miete rauf?

Der Vermieter einer Wohnung kann die jährliche Miete erhöhen, wenn er bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durchgeführt hat. Im hier besprochenen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.03.2025 (Az.: VIII ZR 283/ 23) geht es um eine Mieterhöhung nach dem erst- maligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung anstelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen (Kombithermen), insbesondere um die Frage, ob die Nachhaltigkeit der Einsparung von Endenergie i. S. v. § 555b Nr. 1 BGB anhand des Vergleichs des tatsächlichen jährlichen Durchschnittsverbrauchs in einem gewissen Zeitraum vor und nach der Maßnahme zu beurteilen ist.

Sachverhalt

Die Kläger mieteten in der Zeit von Juli 2011 bis Ende August 2019 eine in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten gelegene Wohnung. Die Beklagte kündigte mit Schreiben Energievervom 15.03.2017 den Klägern die Modernisierung der in dem Objekt befindlichen Heizungsanlage durch den erstmaligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung anstelle der in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen (Kombithermen) an und erteilte ihnen u. a. Informationen über die Einzelheiten der geplanten Arbeiten. Nach Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte gegenüber den Klägern mit Schreiben vom 26.10.2017 eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab 01.01.2018 von 487,33 Euro um 59 Euro auf 546,33 Euro. Die Kläger bezahlten diesen Erhöhungsbetrag bis Ende August 2019.

Die Kläger waren der Ansicht, wegen der Modernisierungsmieterhöhung Miete in Höhe von 1.180,00 Euro zu viel an die Beklagte bezahlt zu haben und verklagten diese vor dem Amtsgericht auf Rückzahlung dieses Betrags zuzüglich Zinsen. Das Gericht gab der Klage statt, weil es das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten formell als unwirksam ansah. Die von der Beklagten eingelegte Berufung wurde vom Landgericht zurückgewiesen, allerdings nicht wegen formeller Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern wegen materieller Unwirksamkeit (weil durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei), und schließlich landete der Fall beim BGH.

Entscheidung des BGH

Entgegen der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung kann bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, grundsätzlich nicht ausschließlich auf den tatsächlichen Energieverbrauch im Gebäude abgestellt werden. „Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [a. F.] muss die Endenergieeinsparung „durch“ die bauliche Veränderung herbeigeführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Berufungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die jeweilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern bestimmt (…), die sich im Regelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (…) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (…). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude – worauf die Revision zutreffend verweist – insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (…). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Energieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher – auch bei Vornahme einer sog. Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sachverständigen durchgeführt worden ist – nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist.“

Der BGH verweist auf den erklärten Willen des Gesetzgebers, wonach auf der einen Seite Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen geschützt werden sollen, auf der anderen Seite für Vermieter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigentums bestehen sollen. „An einem solchen angemessenen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn (…) lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Bemessung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Vermieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude.“

Bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch könnte der Vermieter vor Beginn der von ihm geplanten Modernisierungsmaßnahme nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann, insbesondere, wenn mit der Modernisierung erstmals eine zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter aus diesem Grund tatsächliche Verbrauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung fehlen. „Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzunehmen.“

Die Annahme des Berufungsgerichts, ein belastbarer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch ermittelt werden, dass der tatsächliche Energieververbrauch innerhalb eines bestimmten Zeitraums vor und nach der Maßnahme zu der Bestimmung des Durchschnittswerts herangezogen wird, ist falsch. Dadurch könnten zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhaltens ausgleichen werden, der Vermieter hätte aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er gegenüber dem Mieter mit Erfolg eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen kann. „Eine solche „Sperrfrist“ für die Geltendmachung der Modernisierungsmieterhöhung sieht das Gesetz (…) indes nicht vor.“ Abgesehen davon würde der Vermieter unverhältnismäßig belastet, wenn er längere Zeit mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste.

Demnach kann der Vermieter bereits dann eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB (a. F.) i. V. m. § 555b Nr. 1 BGB (a. F.) verlangen, „wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-) Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten – ggf. mit sachverständiger Hilfe – zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte – wie etwa diejenigen in der (zum hier maßgeblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (…) – zurückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mithilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grundsätzlich nicht in Betracht.“

Anmerkung

Der vorliegende Fall war nach der alten Rechtslage zu beurteilen. Das Urteil kann aber vollumfänglich auf die aktuelle Rechtslage übertragen werden.